Książka obiektu budowlanego to obowiązkowy dokument eksploatacyjny budynku, w którym właściciel lub zarządca rejestruje wszystkie przeglądy techniczne, remonty i decyzje administracyjne dotyczące obiektu. Od 1 stycznia 2024 r. nowe księgi zakłada się wyłącznie w systemie cyfrowym c-KOB prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB). Korzystanie z systemu jest bezpłatne.
Kogo dotyczy obowiązek prowadzenia księgi obiektu budowlanego?
Obowiązek prowadzenia księgi obiektu budowlanego spoczywa na właścicielach i zarządcach budynków wielorodzinnych, obiektów usługowych, przemysłowych oraz obiektów użyteczności publicznej. Podstawę prawną stanowi art. 60b ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
Obowiązek dotyczy też budowli niebędących budynkami, jeśli projekt budowlany podlegał sprawdzeniu zgodnie z art. 20 ust. 2 Prawa budowlanego. Obowiązek prowadzenia KOB powstaje w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo upływu terminu na wniesienie sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Wyjątek stanowią obiekty zlokalizowane na terenach zamkniętych — dla nich KOB prowadzi się nadal w formie papierowej. Pełna lista wyłączeń obejmuje również drogi i obiekty mostowe, dla których prowadzona jest odrębna dokumentacja.
Jak założyć cyfrową księgę obiektu budowlanego (c-KOB)?
Cyfrowa księga obiektu budowlanego prowadzona jest wyłącznie w systemie online dostępnym pod adresem c-kob.gunb.gov.pl. Nie istnieje formularz papierowy do pobrania — cały proces zakładania i prowadzenia KOB odbywa się w przeglądarce internetowej. System jest dostępny 24/7 z dowolnego urządzenia.
Co zawiera księga obiektu budowlanego — jakie wpisy są obowiązkowe?
Prawidłowo prowadzona Książka obiektu budowlanego musi zawierać kompletną dokumentację techniczną obiektu przez cały okres jego użytkowania. Zakres wpisów reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 2778).
W księdze rejestruje się:
- Dane podstawowe obiektu — rodzaj, lokalizacja, funkcja, rok oddania do użytkowania, parametry techniczne, wyposażenie w instalacje
- Wpisy z kontroli okresowych — wyniki przeglądów rocznych, 5-letnich, kominiarskich
- Ekspertyzy i opinie techniczne — opis stanu technicznego, zalecenia rzeczoznawców
- Kontrole przeciwpożarowe — przeglądy urządzeń ppoż.
- Roboty budowlane — remonty, modernizacje, przebudowy
- Katastrofy budowlane — opis zdarzenia i podjęte działania
- Decyzje i dokumenty organów — decyzje PINB, GUNB i innych organów administracji
W dokumentacji obiektu przechowuje się również świadectwo charakterystyki energetycznej budynku oraz oświadczenie o gotowości instalacji do odbioru, które są wymagane przy oddaniu budynku do użytkowania.
Jakie przeglądy techniczne muszą być wpisane do KOB?
Właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany zapewniać przeprowadzanie regularnych przeglądów technicznych, niezależnie od bieżącego stanu technicznego budynku. Wyniki każdej kontroli muszą być wpisane do c-KOB w ciągu 7 dni od jej przeprowadzenia.
| Częstotliwość | Zakres przeglądu |
|---|---|
| Co najmniej 1 raz w roku | Stan techniczny elementów narażonych na czynniki atmosferyczne i biologiczne; urządzenia instalacji gazowych; przewody kominowe (dymowe, spalinowe, wentylacyjne) |
| Co najmniej 1 raz na 5 lat | Stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu; estetyka obiektu i jego otoczenia; instalacja elektryczna i piorunochronna |
| Przy każdej zmianie sposobu użytkowania | Pełna ocena stanu technicznego obiektu |
Ile kosztuje prowadzenie c-KOB?
Cyfrowa Księga Obiektu Budowlanego jest całkowicie bezpłatna. System c-KOB udostępniany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie pobiera żadnych opłat za założenie, prowadzenie ani dostęp do księgi. Właściciele i zarządcy budynków korzystają z systemu bez żadnych kosztów.
| Czynność | Opłata |
|---|---|
| Założenie c-KOB w systemie GUNB | bezpłatne |
| Prowadzenie i dokonywanie wpisów | bezpłatne |
| Dostęp do historii wpisów | bezpłatne |
Jedynym kosztem może być wynagrodzenie dla osoby przeprowadzającej przeglądy techniczne (np. rzeczoznawca, inspektor), ale to koszt samej kontroli — nie związany z systemem c-KOB.
Co grozi za brak lub nieprowadzenie księgi obiektu budowlanego?
Nieprowadzenie KOB lub uchybienia w prowadzeniu dokumentacji stanowi wykroczenie w rozumieniu art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego. Sankcje są wielopoziomowe i mogą sięgać daleko poza zwykłą grzywnę.
- Grzywna administracyjna — mandat do 500 zł lub grzywna sądowa do 5 000 zł; przy uporczywym naruszeniu do 10 000 zł
- Wstrzymanie użytkowania obiektu — organ nadzoru budowlanego może nakazać wstrzymanie użytkowania do czasu uzupełnienia dokumentacji
- Odpowiedzialność cywilna — przy wypadkach (np. pożar, katastrofa budowlana) brak KOB może być traktowany jako dowód zaniedbań i skutkować odmową wypłaty ubezpieczenia oraz roszczeniami odszkodowawczymi
- Odpowiedzialność karna — w przypadku poważnych uchybień skutkujących szkodą na zdrowiu lub życiu
Kiedy trzeba przenieść papierową KOB do systemu c-KOB?
Jeśli posiadasz papierową księgę obiektu budowlanego założoną przed 1 stycznia 2024 r., masz czas na digitalizację, ale obowiązek przeniesienia do systemu c-KOB jest ostateczny.
| Sytuacja | Termin / zasada |
|---|---|
| Papierowe KOB założone do 31.12.2023 r. | Mogą być prowadzone papierowo do 31.12.2026 r. |
| Przeniesienie papierowych KOB do c-KOB | Obowiązkowo do 31.12.2026 r. |
| Od 1.01.2027 r. | WSZYSTKIE księgi wyłącznie w systemie c-KOB |
| Nowe obiekty (od 1.01.2024 r.) | Wyłącznie c-KOB od pierwszego dnia |
| Obiekty na terenach zamkniętych | Nadal forma papierowa (wyjątek) |
Jakie dokumenty są potrzebne przy zakładaniu c-KOB?
Do założenia Książka obiektu budowlanego w systemie c-KOB nie składasz żadnego wniosku papierowego — wszystkie dane wprowadzasz bezpośrednio w systemie online. Przygotuj jednak dokumenty, które będziesz musiał dołączyć lub na podstawie których uzupełnisz dane obiektu.
- Pozwolenie na użytkowanie lub protokół odbioru obiektu
- Zawiadomienie o zakończeniu budowy (jeśli nie było decyzji o PnU)
- Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku
- Oświadczenie o gotowości instalacji do podłączenia do sieci
- Projekt budowlany lub dokumentacja powykonawcza
- Dokument potwierdzający tytuł prawny do obiektu (akt notarialny, umowa najmu itp.)
- Dane techniczne budynku: powierzchnia zabudowy, kubatura, liczba kondygnacji, rok budowy
Kto może dokonywać wpisów w c-KOB?
System c-KOB przewiduje hierarchię uprawnień dla różnych uczestników procesu utrzymania obiektu. Właściciel lub zarządca może delegować uprawnienia do prowadzenia wpisów innym osobom, ale odpowiedzialność za regularność i kompletność dokumentacji spoczywa zawsze na właścicielu lub zarządcy.
- Właściciel lub zarządca — zakładanie i zamykanie KOB, wpisy ogólne
- Osoba wyznaczona do prowadzenia KOB — wskazana w systemie przez właściciela/zarządcę (np. administrator budynku)
- Osoby przeprowadzające kontrole okresowe — rzeczoznawcy, inspektorzy, wpisują wyniki w zakresie swojej kontroli
Każdy wpis musi zawierać datę i podpis (w systemie c-KOB: podpis elektroniczny) osoby dokonującej wpisu. Inspektorzy posiadający uprawnienia budowlane potwierdzone przez Izbę Inżynierów mogą dokonywać wpisów z kontroli 5-letnich i specjalistycznych.
Najczęściej zadawane pytania o księgę obiektu budowlanego
Czy dom jednorodzinny musi mieć księgę obiektu budowlanego?
Nie. Budynki mieszkalne jednorodzinne są zwolnione z obowiązku prowadzenia KOB na podstawie art. 60b Prawa budowlanego. Obowiązek dotyczy budynków wielorodzinnych, usługowych, przemysłowych i użyteczności publicznej. Garaże i budynki gospodarcze w zabudowie jednorodzinnej również nie wymagają KOB.
Czy można nadal prowadzić papierową księgę obiektu budowlanego?
Tak, ale tylko jeśli księga została założona do 31 grudnia 2023 r. — i tylko do 31 grudnia 2026 r. Od 1 stycznia 2024 r. nowe księgi można zakładać wyłącznie w systemie c-KOB. Od 1 stycznia 2027 r. wszystkie księgi — bez wyjątku — muszą być prowadzone cyfrowo w systemie GUNB.
W jakim terminie trzeba założyć KOB dla nowego budynku?
Obowiązek założenia KOB powstaje w ciągu 30 dni od doręczenia decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo upływu terminu na wniesienie sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego do zgłoszenia zakończenia budowy. Termin ten jest wiążący i jego przekroczenie jest wykroczeniem.
Jak zalogować się do systemu c-KOB?
Logowanie do c-KOB (c-kob.gunb.gov.pl) odbywa się przez Węzeł Krajowy (login.gov.pl). Możesz użyć Profilu Zaufanego, e-Dowodu lub konta bankowego u jednego z banków współpracujących z systemem. Zwykłe hasło i login nie są możliwe — wymagana jest tożsamość potwierdzona przez państwowy system uwierzytelniania.
Czy c-KOB jest płatne?
Nie. System c-KOB udostępniany przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego jest całkowicie bezpłatny. Nie ponosisz żadnych opłat za założenie, prowadzenie, dostęp ani archiwizację danych w księdze.
Czy wspólnota mieszkaniowa musi prowadzić KOB?
Tak. Budynki wielorodzinne są objęte obowiązkiem. KOB prowadzi zarząd wspólnoty lub wyznaczony zarządca nieruchomości. Obowiązek ten dotyczy wszystkich budynków wielorodzinnych niezależnie od liczby lokali czy roku budowy.
Co grozi za brak wpisów w terminie 7 dni?
Niedokonanie wpisu w ciągu 7 dni od zaistnienia zdarzenia jest traktowane jako nieprowadzenie KOB i podlega grzywnie na podstawie art. 93 pkt 9 Prawa budowlanego — do 500 zł mandatem lub do 5 000 zł (a przy uporczywym naruszeniu do 10 000 zł) w postępowaniu sądowym. Brak wpisów może też skutkować wstrzymaniem użytkowania obiektu przez organ nadzoru.
Podstawa prawna i źródła
Przepisy dotyczące Książka obiektu budowlanego obowiązujące w 2026 r.:
- Art. 60a–60r ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. — Prawo budowlane (Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) — przepisy dotyczące księgi obiektu budowlanego, obowiązek prowadzenia, katalog wyłączeń (art. 60b), zasady prowadzenia c-KOB (art. 60h)
- Art. 93 pkt 9 ustawy Prawo budowlane — sankcje za brak prowadzenia KOB
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r. w sprawie księgi obiektu budowlanego oraz systemu Cyfrowej Księgi Obiektu Budowlanego (Dz.U. z 2022 r. poz. 2778)
- System c-KOB GUNB: c-kob.gunb.gov.pl — platforma do prowadzenia cyfrowej księgi
- Informacje GUNB: gunb.gov.pl/strona/c-kob — materiały szkoleniowe i komunikaty